一、引言
在企业的资产构成中，投资性房地产逐渐占据重要地位。随着房地产市场的发展，企业持有投资性房地产的情况日益普遍。投资性房地产区别于企业自用的房地产和作为存货的房地产，其持有目的主要是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。这种特殊的资产类型对企业财务报表有着独特的影响，深入分析这些影响，对于财务人员准确编制和解读财务报表，以及为企业管理层提供决策支持都具有重要意义。
二、投资性房地产的确认与范围界定
- 确认条件 投资性房地产的确认需同时满足两个条件：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。例如，企业购买一处写字楼用于出租，在签订租赁协议且能够确定购买成本的情况下，满足上述确认条件，可确认为投资性房地产。
- 范围界定 投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。需要注意的是，自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，以及作为存货的房地产，不属于投资性房地产的范畴。比如，企业自己办公使用的办公楼属于自用房地产，房地产开发企业准备出售的商品房属于存货，均不应计入投资性房地产。
三、投资性房地产的计量模式
成本模式 在成本模式下，投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或进行摊销。如果存在减值迹象，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。例如，企业以1000万元购入一处用于出租的房产，预计使用寿命20年，无残值，采用直线法计提折旧。每年计提折旧额为1000÷20 = 50万元。会计分录为： 借：其他业务成本 50 贷：投资性房地产累计折旧 50
公允价值模式 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。例如，企业持有的一处投资性房地产，年初账面价值为800万元，年末公允价值为850万元。会计分录为： 借：投资性房地产——公允价值变动 50 贷：公允价值变动损益 50
四、投资性房地产对资产负债表的影响
- 成本模式下的影响 在成本模式下，投资性房地产以初始成本计量，并在后续期间通过计提折旧或摊销逐渐减少其账面价值。这使得资产负债表中的投资性房地产项目金额随着时间推移而降低。例如，上述每年计提50万元折旧的投资性房地产，在资产负债表上的列示金额逐年递减。同时，累计折旧或累计摊销作为投资性房地产的备抵科目，也会在资产负债表中体现。
- 公允价值模式下的影响 公允价值模式下，投资性房地产以公允价值计量。资产负债表日，其账面价值会根据公允价值的变动而调整。若公允价值上升，投资性房地产的账面价值增加，会导致资产总额上升；反之，若公允价值下降，账面价值减少，资产总额也随之下降。如前例，年末公允价值上升50万元，投资性房地产账面价值增加50万元，资产总额相应增加50万元。这种变动能够更及时地反映投资性房地产的市场价值，但也可能增加资产负债表的波动性。
五、投资性房地产对利润表的影响
- 成本模式下的影响 在成本模式下，投资性房地产计提的折旧或摊销计入其他业务成本，会减少企业的营业利润。例如，每年50万元的折旧额计入其他业务成本，会直接降低企业的营业利润。同时，若投资性房地产发生减值，计提的减值准备也计入资产减值损失，进一步减少营业利润。
- 公允价值模式下的影响 公允价值模式下，投资性房地产公允价值的变动计入公允价值变动损益，直接影响企业的营业利润。当公允价值上升时，如前例中公允价值上升50万元，会增加营业利润50万元；公允价值下降则会减少营业利润。与成本模式相比，公允价值模式下利润的波动可能更大，因为公允价值的变动更为频繁和不确定。
六、案例分析
- 案例背景 假设A企业于2020年1月1日购入一处写字楼用于出租，购买价格为5000万元，预计使用寿命20年，无残值，采用直线法计提折旧。2020年12月31日，该写字楼的公允价值为5200万元。A企业对投资性房地产分别采用成本模式和公允价值模式进行计量。
- 成本模式下的财务处理及报表影响 （1）2020年计提折旧：5000÷20 = 250万元 会计分录： 借：其他业务成本 250 贷：投资性房地产累计折旧 250 在资产负债表上，投资性房地产账面价值减少250万元，列示金额为5000 - 250 = 4750万元。在利润表上，其他业务成本增加250万元，营业利润减少250万元。
- 公允价值模式下的财务处理及报表影响 2020年12月31日，公允价值变动：5200 - 5000 = 200万元 会计分录： 借：投资性房地产——公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200 在资产负债表上，投资性房地产账面价值增加200万元，列示金额为5200万元。在利润表上，公允价值变动损益增加200万元，营业利润增加200万元。
七、结论
投资性房地产对财务报表有着多方面的影响。不同的计量模式在资产负债表和利润表上呈现出不同的结果。成本模式相对稳定，通过折旧或摊销逐步影响资产和利润；公允价值模式则更能反映市场价值的变化，但也带来了更大的波动性。财务人员在编制和分析财务报表时，必须充分理解投资性房地产的确认、计量及后续处理，准确把握其对财务报表的影响，以便为企业内外部使用者提供准确、可靠的财务信息，为企业的决策提供有力支持。同时，企业在选择投资性房地产计量模式时，应综合考虑自身实际情况、市场环境等因素，权衡不同模式的利弊，以实现企业财务目标的最优化。