一、投资性房地产的定义与范围

1. 定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。这一概念明确了投资性房地产与企业自用房地产（固定资产）以及用于销售的房地产（存货）的区别。

2. 范围 （1）已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。例如，A企业通过出让取得一块土地，与B企业签订租赁合同，将该土地出租给B企业使用，此土地使用权就属于A企业的投资性房地产。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权。不过，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。假设C企业持有一块土地，其目的并非自用，而是等待土地增值后转让获取收益，在符合条件时，该土地可作为投资性房地产核算。 （3）已出租的建筑物，指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。需注意，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业出租写字楼并提供清洁、保安等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的确认条件

投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

1. 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。这要求企业能够合理估计租赁收入或增值收益的流入。比如，企业将房屋出租给信誉良好、经营稳定的租户，根据以往经验和租户的经营状况，可判断租金流入是很可能的。
2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。无论是外购、自行建造还是其他方式取得的投资性房地产，其成本都要有明确的计量依据。例如，外购的投资性房地产，购买价款、相关税费及可直接归属于该资产的其他支出都应准确计量。

三、投资性房地产的初始计量

1. 外购的投资性房地产 企业外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量。成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 例如，D企业于20XX年1月1日以1000万元购入一栋写字楼用于出租，另支付相关税费50万元，可直接归属于该写字楼的装修费用100万元。则该投资性房地产的初始成本 = 1000 + 50 + 100 = 1150万元。会计分录为： 借：投资性房地产 1150 贷：银行存款 1150

2. 自行建造的投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。 假设E企业自行建造一栋用于出租的厂房，在建造过程中，发生土地开发费200万元，建筑成本500万元，安装成本100万元，应予以资本化的借款费用50万元。厂房达到预定可使用状态时，会计分录为： 借：投资性房地产 850 贷：在建工程 850

四、投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

1. 成本模式 （1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。 例如，F企业拥有一栋以成本模式计量的投资性房地产写字楼，该写字楼原值为2000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。每月应计提折旧额 = 2000÷20÷12 = 8.33（万元）。会计分录为： 借：其他业务成本 8.33 贷：投资性房地产累计折旧 8.33 （2）投资性房地产存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。假设经过减值测试，该写字楼发生减值50万元，则会计分录为： 借：资产减值损失 50 贷：投资性房地产减值准备 50 减值准备一经计提，在以后会计期间不得转回。

2. 公允价值模式 （1）采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 例如，G企业采用公允价值模式计量其投资性房地产商铺。20XX年12月31日，该商铺的账面价值为1500万元，公允价值为1600万元。则会计分录为： 借：投资性房地产——公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 100 若公允价值为1400万元，则会计分录为： 借：公允价值变动损益 100 贷：投资性房地产——公允价值变动 100 （2）采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。这是因为公允价值模式下，投资性房地产的价值通过公允价值变动来反映，已考虑了资产价值的变化，无需再通过折旧或摊销来调整账面价值。

五、投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 例如，H企业一直采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量，20XX年1月1日，该企业决定将计量模式变更为公允价值模式。变更当日，该投资性房地产的账面价值为3000万元，公允价值为3500万元。假设该企业适用的所得税税率为25%，盈余公积提取比例为10%。 则公允价值与账面价值的差额 = 3500 - 3000 = 500万元 调整所得税影响 = 500×25% = 125万元 调整盈余公积 = （500 - 125）×10% = 37.5万元 调整未分配利润 = （500 - 125）×90% = 337.5万元 会计分录为： 借：投资性房地产——成本 3500 投资性房地产累计折旧（假设已计提折旧金额） 投资性房地产减值准备（假设已计提减值金额） 贷：投资性房地产 3000 递延所得税负债 125 盈余公积 37.5 利润分配——未分配利润 337.5 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

六、投资性房地产的转换

1. 转换的情形 投资性房地产的转换，是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。主要包括以下几种情形： （1）投资性房地产转换为自用房地产，如企业将出租的办公楼收回自用。 （2）投资性房地产转换为存货，如房地产开发企业将用于出租的商品房重新开发用于对外销售。 （3）自用房地产转换为投资性房地产，如企业将自用的厂房改为出租。 （4）存货转换为投资性房地产，如房地产开发企业将开发的商品房用于出租。

2. 转换日的确定 （1）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 （2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日。 （3）自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

3. 转换的会计处理 （1）成本模式下的转换 ①投资性房地产转换为自用房地产 企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目。 例如，I企业将一栋采用成本模式计量的投资性房地产办公楼转为自用。转换日，该办公楼的账面余额为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备100万元。会计分录为： 借：固定资产 2500 投资性房地产累计折旧 500 投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产 2500 累计折旧 500 固定资产减值准备 100 ②投资性房地产转换为存货 房地产开发企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”等科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按照已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。 假设J房地产开发企业将一栋采用成本模式计量的投资性房地产商品房转为存货。转换日，该商品房的账面余额为3000万元，已计提折旧300万元，已计提减值准备200万元。会计分录为： 借：开发产品 2500 投资性房地产累计折旧 300 投资性房地产减值准备 200 贷：投资性房地产 3000 ③自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目。 例如，K企业将自用的厂房改为出租，采用成本模式计量。转换日，该厂房的原价为4000万元，已计提折旧800万元，已计提减值准备300万元。会计分录为： 借：投资性房地产 4000 累计折旧 800 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 4000 投资性房地产累计折旧 800 投资性房地产减值准备 300 ④存货转换为投资性房地产 房地产开发企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，按照已计提的存货跌价准备，借记“存货跌价准备”科目，按照其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 假设L房地产开发企业将一批开发的商品房用于出租，采用成本模式计量。转换日，该批商品房的账面余额为5000万元，已计提存货跌价准备500万元。会计分录为： 借：投资性房地产 4500 存货跌价准备 500 贷：开发产品 5000

（2）公允价值模式下的转换 ①投资性房地产转换为自用房地产 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 例如，M企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产写字楼转为自用。转换日，该写字楼的公允价值为3800万元，账面价值为3500万元（其中成本为3000万元，公允价值变动为500万元）。会计分录为： 借：固定资产 3800 贷：投资性房地产——成本 3000 ——公允价值变动 500 公允价值变动损益 300 若转换日公允价值为3200万元，则会计分录为： 借：固定资产 3200 公允价值变动损益 300 贷：投资性房地产——成本 3000 ——公允价值变动 500 ②投资性房地产转换为存货 房地产开发企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 假设N房地产开发企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产商品房转为存货。转换日，该商品房的公允价值为4200万元，账面价值为4000万元（其中成本为3500万元，公允价值变动为500万元）。会计分录为： 借：开发产品 4200 贷：投资性房地产——成本 3500 ——公允价值变动 500 公允价值变动损益 200 ③自用房地产转换为投资性房地产 企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。 例如，O企业将自用的办公楼改为出租，采用公允价值模式计量。转换日，该办公楼的账面原价为5000万元，已计提折旧1000万元，已计提减值准备300万元，公允价值为4500万元。则会计分录为： 借：投资性房地产——成本 4500 累计折旧 1000 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 5000 公允价值变动损益 800 若公允价值为5500万元，则会计分录为： 借：投资性房地产——成本 5500 累计折旧 1000 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 5000 其他综合收益 1800 ④存货转换为投资性房地产 房地产开发企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。 假设P房地产开发企业将一批开发的商品房用于出租，采用公允价值模式计量。转换日，该批商品房的账面余额为6000万元，已计提存货跌价准备600万元，公允价值为5800万元。会计分录为： 借：投资性房地产——成本 5800 存货跌价准备 600 公允价值变动损益 600 贷：开发产品 6000 若公允价值为6500万元，则会计分录为： 借：投资性房地产——成本 6500 存货跌价准备 600 贷：开发产品 6000 其他综合收益 1100

七、投资性房地产的处置

1. 成本模式计量的投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 例如，Q企业出售一栋采用成本模式计量的投资性房地产办公楼，售价为4000万元，该办公楼的账面余额为3500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，适用的增值税税率为9%。 处置收入 = 4000万元 账面价值 = 3500 - 500 - 200 = 2800万元 增值税销项税额 = 4000×9% = 360万元 会计分录为： 借：银行存款 4360 贷：其他业务收入 4000 应交税费——应交增值税（销项税额） 360 借：其他业务成本 2800 投资性房地产累计折旧 500 投资性房地产减值准备 200 贷：投资性房地产 3500

2. 公允价值模式计量的投资性房地产的处置 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本，若存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并转入其他业务成本。 例如，R企业出售一栋采用公允价值模式计量的投资性房地产写字楼，售价为5500万元，该写字楼的账面余额为5000万元，其中成本为4500万元，公允价值变动为500万元，原转换日计入其他综合收益的金额为300万元，适用的增值税税率为9%。 处置收入 = 5500万元 增值税销项税额 = 5500×9% = 495万元 会计分录为： 借：银行存款 5995 贷：其他业务收入 5500 应交税费——应交增值税（销项税额） 495 借：其他业务成本 5000 贷：投资性房地产——成本 4500 ——公允价值变动 500 借：公允价值变动损益 500 贷：其他业务成本 500 借：其他综合收益 300 贷：其他业务成本 300

综上所述，投资性房地产的会计处理涉及多个关键要点，从初始确认与计量，到后续计量模式的选择与变更，再到转换及处置的会计处理，财务人员需要准确理解和把握相关会计准则，以确保企业财务信息的真实、准确与完整，为企业的决策提供可靠的财务数据支持。