投资性房地产的后续计量是确保资产价值准确、合规的关键。通过后续计量，投资者可以实时掌握资产的当前市场价值，为决策提供有力支持。同时，合规性也是投资者不可忽视的问题。根据我国相关法规，投资性房地产的计量需符合一定的标准和要求，以免产生法律风险。

在后续计量方法上，投资者可以根据实际情况选择成本法、市场比较法或收益法。成本法以购入成本为基础，加上后续的改良、维修等费用，计算出房地产的账面价值。市场比较法通过比较市场上相似房地产的成交价格，评估投资性房地产的市场价值。收益法则是根据房地产的预期收益，计算出其现值，作为资产的账面价值。

然而，投资性房地产后续计量并非易事，投资者还需关注以下几个关键因素：

市场环境：投资者需密切关注市场供需、政策调控等因素，以了解房地产市场的整体趋势。

资产状况：房地产的实物状况、地理位置、使用年限等都会影响其价值。投资者应定期评估资产状况，以确保投资决策的准确性。

财务状况：投资者应关注自身的财务状况，确保投资性房地产的后续计量符合财务要求。这有助于降低投资风险，提高投资回报。

投资性房地产的后续计量对于投资者来说至关重要。通过深入了解市场动态、掌握资产状况和关注财务状况，投资者可以更好地管理投资性房地产，实现资产的持续增值。在未来的投资过程中，投资者应不断提高自身素质，积极应对市场变化，以实现投资价值的最大化。

一、引言

在当今竞争激烈的商业环境中，企业的发展离不开充足的资金支持。无论是扩大生产规模、研发新产品，还是开拓新市场，都需要大量的资金投入。然而，如何获取足够的资金，选择合适的融资渠道，成为了众多企业面临的重要问题。本文将深入探讨企业融资渠道攻略，帮助企业摆脱资金困境，实现稳健发展。

二、内部融资渠道

1. 留存收益 留存收益是企业内部融资的重要来源之一。它是企业在经营过程中所实现的利润留存于企业的部分，包括盈余公积和未分配利润。企业通过合理的利润分配政策，将一部分利润留存下来，用于企业的再投资。这种融资方式具有成本低、自主性强的优点，因为不需要向外部支付融资费用，且企业对资金的使用具有完全的控制权。 例如，某制造企业在过去几年经营状况良好，每年都有一定的净利润。企业管理层决定将部分净利润留存，用于更新生产设备。通过这种方式，企业不仅避免了外部融资可能带来的高额利息负担，还能根据自身的发展战略灵活安排资金。 留存收益融资的缺点在于，其融资规模受到企业盈利水平和利润分配政策的限制。如果企业盈利能力不佳或利润分配比例过高，留存收益的金额就会相对较少，难以满足企业大规模的资金需求。
2. 折旧融资 折旧是固定资产在使用过程中由于损耗而转移到产品成本或费用中的那部分价值。从财务角度看，折旧可以视为一种内部融资来源。企业通过计提折旧，将固定资产的成本逐步分摊到各期产品成本或费用中，随着产品的销售，这部分资金又回流到企业。虽然折旧本身并不直接产生现金流入，但它可以减少企业的应纳税所得额，从而降低企业的税负，间接增加企业的现金流量。 例如，一家建筑企业购置了一台价值100万元的施工设备，预计使用年限为10年，采用直线法计提折旧，每年计提折旧10万元。这10万元的折旧费用计入当年的成本或费用，使得企业的应纳税所得额减少10万元。假设企业所得税税率为25%，则企业每年可少缴纳所得税2.5万元，相当于每年通过折旧融资获得了2.5万元的现金流入。 折旧融资的优点是相对稳定，只要企业有固定资产并正常计提折旧，就会有一定的资金回流。但其缺点是融资规模有限，主要取决于企业固定资产的规模和折旧政策。

三、股权融资渠道

1. 吸收直接投资 吸收直接投资是指企业按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则，直接吸收国家、法人、个人和外商投入资金的一种融资方式。这种融资方式对于初创企业或急需资金扩大规模的企业较为适用。 对于投资者来说，他们可以通过投资成为企业的股东，参与企业的经营决策，并分享企业的利润。而对于企业来说，吸收直接投资不仅可以获得资金，还可以获得投资者带来的技术、市场等资源。 例如，一家科技初创企业研发出了一款具有创新性的软件产品，但缺乏资金进行市场推广。该企业通过吸引一家风险投资机构的直接投资，获得了500万元的资金支持。同时，风险投资机构还利用自身的资源帮助企业拓展市场渠道，提升企业的知名度。 吸收直接投资的优点是有利于增强企业信誉，因为投资者通常会对企业进行较为深入的考察，投资后会成为企业的重要合作伙伴。此外，这种融资方式所筹集的资金属于自有资金，财务风险较低。然而，其缺点也较为明显，一方面，吸收直接投资的资金成本较高，投资者往往要求较高的回报；另一方面，容易分散企业的控制权，因为新投资者成为股东后会对企业的决策产生影响。
2. 发行股票 发行股票是股份有限公司筹集股权资金的重要方式。股票是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券。企业通过公开发行股票，可以向社会广大投资者募集大量资金。 股票发行分为首次公开发行（IPO）和再融资（如增发、配股等）。IPO是企业首次向社会公众发售股票，通过证券市场筹集资金。这一过程需要经过严格的审核和复杂的程序，包括聘请保荐机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构进行尽职调查、审计、法律意见书撰写等工作，还需要向证券监管部门提交申请文件并获得批准。 例如，某互联网企业通过IPO在证券市场成功发行股票，筹集资金10亿元。这些资金用于企业的技术研发、市场拓展和运营管理等方面，帮助企业迅速扩大规模，提升市场竞争力。 发行股票融资的优点是筹集的资金具有永久性，无到期日，不需归还，企业可以长期使用。而且，发行股票可以提高企业的知名度和信誉，吸引更多的客户和合作伙伴。但发行股票也存在一些缺点，如发行成本高，需要支付承销费、律师费、审计费等大量费用；同时，股权的分散可能导致控制权稀释，对企业的决策和管理产生一定影响。

四、债务融资渠道

1. 银行借款 银行借款是企业最常见的债务融资方式之一。企业向银行提出借款申请，银行根据企业的信用状况、还款能力等因素进行评估，决定是否给予借款以及借款的金额、期限和利率等。 银行借款按借款期限可分为短期借款（一年以内）、中期借款（一至五年）和长期借款（五年以上）。短期借款通常用于满足企业临时性的资金周转需求，如季节性生产企业在旺季时需要大量资金采购原材料，可通过短期借款解决资金问题。中期和长期借款则多用于企业的固定资产投资、技术改造等长期项目。 例如，一家服装制造企业为了扩大生产规模，新建一座厂房，预计投资1000万元。企业向银行申请了一笔5年期的长期借款800万元，年利率为6%。银行在审核企业的财务报表、抵押物等情况后，批准了该借款申请。企业按照约定的还款方式，每月等额偿还本息。 银行借款的优点是融资速度较快，手续相对简便。与发行股票或债券相比，企业与银行进行沟通和协商的过程相对简单，能够较快获得资金。而且，借款利息可以在税前扣除，具有一定的抵税作用，能够降低企业的融资成本。但其缺点是财务风险较高，企业需要按照合同约定按时还本付息，如果企业经营不善，可能面临还款困难的局面。此外，银行对企业的借款条件要求较为严格，一般需要企业提供抵押物或担保。
2. 发行债券 发行债券是企业通过向社会公众发行债券来筹集资金的一种方式。债券是发行人向投资者发行的一种债务凭证，承诺在一定期限内按约定利率支付利息并到期偿还本金。 企业发行债券需要满足一定的条件，如企业的净资产规模、盈利能力、信用评级等。债券的利率一般根据市场利率、企业信用状况等因素确定。与银行借款相比，债券融资的对象更为广泛，不仅包括银行等金融机构，还包括众多的个人和机构投资者。 例如，某大型国有企业为了进行一项重大的基础设施建设项目，决定发行5年期债券，票面利率为5%，发行总额为5亿元。企业通过专业的债券承销机构向社会公开发行债券，吸引了大量投资者购买。 发行债券的优点是资金成本相对较低，尤其是对于信用评级较高的企业来说，债券利率可能低于银行借款利率。而且，债券融资可以筹集较大规模的资金，满足企业的大型项目资金需求。同时，债券持有人一般不参与企业的经营管理，不会像股权融资那样分散企业的控制权。然而，发行债券也存在一定风险，如债券发行后，企业需要按照约定支付利息和本金，如果企业经营出现问题，可能面临违约风险，影响企业的信誉。此外，债券发行的手续较为复杂，需要进行信用评级、信息披露等工作。

五、其他融资渠道

1. 商业信用融资 商业信用是企业在正常的经营活动和商品交易中，由于延期付款或预收账款所形成的企业常见的信贷关系。常见的商业信用形式有应付账款、应付票据、预收账款等。 应付账款是企业购买货物暂未付款而欠对方的账项，即卖方允许买方在购货后一定时期内支付货款的一种形式。例如，一家超市从供应商处采购商品，供应商给予超市30天的付款期限。在这30天内，超市无需支付货款，相当于获得了一笔短期的资金融通。应付票据是企业进行延期付款商品交易时开具的反映债权债务关系的票据，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。预收账款是企业按照合同规定向购货单位预收的款项，如房地产开发企业在房屋未建成前，向购房者预收部分房款。 商业信用融资的优点是筹资便利，无需办理复杂的筹资手续，企业在日常经营活动中自然而然地形成了这种融资方式。而且，成本低，通常没有利息支出（除非企业逾期付款）。但其缺点是期限较短，一般只能满足企业短期的资金需求。同时，如果企业经常拖欠货款，会影响企业的信誉，对企业未来的商业合作产生不利影响。
2. 融资租赁 融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金。在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。 对于企业来说，融资租赁具有多种优势。例如，一家制造企业需要一台价值较高的生产设备，但由于资金有限，无法一次性购买。通过融资租赁方式，企业只需支付少量的保证金，就可以获得设备的使用权，并在租赁期内分期支付租金。租赁期满后，企业可以根据自身情况选择留购设备、续租或退租。 融资租赁的优点是可以迅速获得所需资产，企业无需一次性支付巨额资金购买设备，减轻了资金压力。而且，租金支付方式较为灵活，可以根据企业的现金流状况进行安排。此外，在会计处理上，融资租赁资产可以计提折旧，具有一定的抵税作用。但其缺点是资金成本相对较高，总体租金支出可能高于设备的购买价格。同时，如果企业在租赁期内经营不善，无法按时支付租金，可能面临设备被收回的风险。

六、企业融资渠道选择策略

1. 考虑企业发展阶段 企业在不同的发展阶段，资金需求特点和融资能力不同，应选择不同的融资渠道。 初创阶段的企业，通常缺乏足够的资产和经营业绩，信用记录也不完善，此时吸收直接投资、天使投资等股权融资方式可能更为合适。因为这些投资者更注重企业的发展潜力和创新能力，愿意承担较高的风险。例如，一家新成立的科技创业公司，其核心团队拥有先进的技术，但缺乏资金进行产品研发和市场推广。通过吸引天使投资，公司获得了启动资金，得以开展业务。 成长阶段的企业，随着业务的增长，对资金的需求大幅增加。此时，除了继续引入股权融资外，银行借款、发行债券等债务融资方式也可以考虑。企业在成长阶段已经有了一定的经营业绩和资产规模，具备了一定的还款能力，银行和债券投资者对其风险承受能力也相对较高。例如，一家快速发展的电商企业，在成长阶段通过银行借款和股权融资相结合的方式，筹集资金用于扩大仓储设施、优化物流配送系统等，进一步提升了企业的竞争力。 成熟阶段的企业，经营稳定，现金流充沛，信用状况良好。此时，企业可以更多地考虑债务融资，以充分利用财务杠杆，降低融资成本。例如，一家成熟的制造业企业，通过发行债券筹集资金用于企业的技术改造和升级，提高生产效率和产品质量。同时，企业也可以通过内部融资，如留存收益，满足部分资金需求。 衰退阶段的企业，业务萎缩，盈利能力下降。在这个阶段，企业应尽量减少债务融资，避免增加财务风险。可以通过资产出售、清算等方式回笼资金，偿还债务。如果企业有新的业务转型计划，可能需要寻求战略投资者的股权融资支持。
2. 评估融资成本和风险 不同的融资渠道具有不同的融资成本和风险。股权融资虽然不需要偿还本金，但资金成本较高，因为投资者要求的回报率通常较高。而且，股权的稀释可能导致企业控制权的变化。债务融资的成本相对较低，尤其是在利率较低的市场环境下，但企业需要承担按时还本付息的压力，财务风险较高。 企业在选择融资渠道时，需要综合评估融资成本和风险。例如，对于一家经营稳定、现金流充足的企业，可以适当增加债务融资比例，以利用财务杠杆提高股东回报率。但对于一家经营波动较大、抗风险能力较弱的企业，应谨慎控制债务融资规模，避免因偿债困难而陷入财务危机。
3. 结合企业资产结构和经营特点 企业的资产结构和经营特点也会影响融资渠道的选择。如果企业固定资产较多，如制造业企业、房地产企业等，可以考虑以固定资产作为抵押物进行银行借款或发行抵押债券。因为这类企业的固定资产价值相对稳定，银行或债券投资者更愿意接受以其作为担保。 而对于轻资产的企业，如科技企业、服务企业等，由于缺乏可供抵押的固定资产，股权融资可能更为合适。这些企业的核心资产往往是知识产权、技术团队等无形资产，股权投资者更看重企业的创新能力和未来发展潜力。 此外，企业的经营特点也很重要。例如，季节性生产企业在旺季时资金需求大，淡季时资金需求小，可以通过短期借款、商业信用等短期融资方式满足季节性资金需求。而对于长期投资项目，如大型基础设施建设，应选择长期融资方式，如长期借款、发行长期债券等。

七、结论

企业融资渠道的选择是一个复杂的决策过程，需要综合考虑企业的发展阶段、融资成本和风险、资产结构和经营特点等多方面因素。不同的融资渠道各有优缺点，没有一种适用于所有企业的通用融资模式。企业应根据自身实际情况，灵活运用各种融资渠道，制定合理的融资策略，确保企业获得充足的资金支持，实现可持续发展。同时，企业还应关注宏观经济环境、金融市场变化等外部因素，及时调整融资策略，以应对不断变化的市场环境。只有这样，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，让资金不再成为企业发展的困扰。